№3.相続財産の調査と確定（不動産）をスムーズに進める方法 | 相続を東京都、江東区で安心して進められるよう支援 | ブログ

相続財産を調査する目的は、以下のような重要なポイントを確認するためです。

財産の種類によって手続きの流れや注意点が異なるため、詳細な調査が求められます。

相続財産の調査対象となる主な財産は次の４つです。

特に不動産は、物理的な確認が必要であり、評価額の算定も複雑な場合が多いです。

財産調査では、隠れた財産を見逃さないことが重要です。

次のような方法を活用することで、財産の把握漏れがないようにします。

相続財産の調査を怠ると、以下のようなリスクが発生します。

遺産分割の際に用いる評価額には時価を採用することが一般的ですが、財産調査の際は、相続税法に基づく評価額で財産一覧を先に作成することがお勧めです。

相続税法に基づく評価額で財産一覧を作成することで、相続税の申告が必要となるのか早めに判断することができ、また、弁護士や税理士との相談の際にも効率的に手続きを進めることが可能となります。

相続税法の評価額は、次のように算定します。

財産調査は、「預貯金」⇒「借金」⇒「不動産」⇒「その他の財産」の順で進めることをお勧めします。

始めに預貯金について調べた方がいいのは、預貯金の取引履歴から、他の財産情報も発見できて効率よく進められるためです。

次に借金について調べた方がいいのは、相続放棄の期限は3ヶ月のため、早めに借金の有無を確認することで、相続放棄の判断を早期に行うことができるためです。

その次に不動産について調べた方がいいのは、不動産には、「評価額を算定」というプロセスがあり、そこに時間がかかるためです。

不動産の調査を始める際には、まず「固定資産税課税明細書」と「権利証（登記識別情報）」を次の手順で探すことが重要です。

①家庭内における保管場所を確認

多くの場合、これらの書類は家庭内の重要書類が保管されている場所にあります。

例えば、金庫や書類棚が候補となります。

②家族に確認

書類が見つからない場合、他の家族に心当たりがないかどうか確認します。家族が異なる場所に保管していることも少なくありません。

③市役所や法務局で再発行を依頼

書類がどうしても見つからない場合には、市役所で「固定資産税納税通知書」を、法務局で「権利証（登記識別情報）」の代わりとなる登記事項証明書を取得することが可能です。

【参考１】権利証と登記識別情報の違い

なお、権利証は、不動産登記法が改正される前に発行されていた書類で、登記識別情報は不動産登記法改正により導入された新しい形式の証明方法で、下表のような違いがあります。

【参考２】固定資産税課税明細書のサンプル

固定資産税課税明細書は、所有する不動産がある市町村から毎年4～5月に固定資産税納税通知書と一緒に送付されてきます。

【参考３】権利証のサンプル

【参考４】登記識別情報のサンプル＞

次に「名寄帳」を次の手順で取得します。

「名寄帳」は、不動産の所有状況を一目で確認できる便利な書類で、１つの市区町村に所有する全ての不動産が把握できるため、財産の見落としを防ぐことができます。

そのため、「固定資産税納税通知書」と「権利証（登記識別情報）」が手許にある場合でも取得することをお勧めします。

取得の流れは次の通りです。

①市役所や町役場で申請

名寄帳は市町村の役所で発行されます。申請の際には、申請者が相続人であることを示す戸籍謄本や身分証明書が必要となります。

②記載内容を確認する

名寄帳には、所有する土地や建物の一覧が記載されています。

例えば、山林など普段目にしない財産が含まれていることもあるため、見逃しがないように確認します。

不動産を共有している場合には、代表者に対してのみ、固定資産税納税通知書が送付されることが多いです。

代表者は別途届出をしていない場合、共有持ち分の多い人などに送られるため、共有持ち分が少ない人には、固定資産税納税通知書が届いていない可能性もあることから注意が必要です。

なお、名寄帳についても、単独所有と共有所有とで別々に作成されることから、申請時に注意が必要です。

別荘や共有私道など、特定の種類の不動産は見落としやすいです。そのため、固定資産税納税通知書に別荘や共有私道が記載されていないか確認します。

不動産が担保に設定されている場合、相続手続きに影響を及ぼします。そのため、次の手順で担保にしていないか確認します。

①登記事項証明書を取得

法務局で登記事項証明書を取得し、抵当権や根抵当権が設定されていないか確認します。

②金融機関に問い合わせる

担保設定が判明した場合、金融機関に連絡し、債務の状況や相続人が負担する可能性を確認します。